裁判要旨 夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人財産支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財産還貸，不動産登記于首付款支付方名下，離婚時雙方協議不成的，人民法院應當判決該不動産歸産權登記一方，尚未歸還的貸款爲産權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財産增值部分，由産權登記一方對另一方進行補償。 案情 王某與田某于2006年12月份經人介紹相識，2007年7月登記結婚，婚後未生育子女，夫妻感情一般。2011年7月，王某以夫妻感情破裂爲由起訴至法院，要求與女方離婚，並依法分割財産。經法院審理查明，王某在婚前購買了樓房一套，總房款24萬余元，其中王某婚前支付首付款13萬元，其余辦理了按揭貸款，該房産在婚前辦理了房産所有權證書，登記在王某名下。在訴訟過程中，兩人一致認可，結婚時該房價值498492元，在共同生活期間共同還貸64386元，王某起訴時該房價值996984元。 裁判 人民法院經審理認爲，該樓房系王某婚前購買並交納首付款，且辦理了房産證，該樓房應爲王某的婚前個人財産，同時王某應補償田某婚後共同還貸部分及其對應的房屋增值款。一審法院判決：王某補償田某婚後共同還貸的一半32193元及其對應的房屋增值款64804元。 田某不服一審判決，向市中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審該項判決，依法改判由王某向田某補償共同還貸的一半32193元以及房屋增值款249246元。 市中級人民法院認爲，一審判決符合《婚姻法司法解釋三》第十條“夫妻一方婚前簽訂不動産買賣合同，以個人財産支付首付款並在銀行貸款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”的規定，體現了照顧女方權益的原則，田某的上訴理由不能成立，法院不予支持。 2012年3月13日，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。 評析 對于房屋的所有權問題，因我國法律規定，不動産的取得是以登記爲標志的，因此判決房屋是否屬于夫妻共同財産，關鍵應當看房屋産權證如何取得。但因房産證的取得的時間是不確定的，並受多種買受人以外因素的影響，如果僅僅機械地按照房屋産權證書取得的時間作爲劃分按揭房屋屬于婚前個人財産或婚後夫妻共同財産的標准，則可能出現對一方顯失公平的情況。對于一方婚前首付按揭貸款所購買的房産，因其在婚前已經通過銀行貸款的方式向房地産公司支付了全部購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢，婚後獲得房産的物權只是財産權利的自然轉化，故離婚分割財産時將按揭房屋認定爲這一方的個人財産相對比較公平。 對于如何分割夫妻共同財産共同還貸部分，應當從兩個方面考慮：一是從還貸的時間看，還貸的時間只要處于婚姻關系存續期間，一般即可認定是雙方用夫妻共同財産還貸，而不必區分還貸的資金來源于哪一方的收入；二是看夫妻之間是否約定實行分別財産制或者對涉案房屋的還貸問題是否有特別約定，如果雙方對于上述問題進行了特別約定，則分割房産時約定優先，不再適用本解釋的規定。因還貸支付的款項屬于夫妻共同財産，一般情況下，可以按照一人一半的原則分割，即離婚時取得房屋産權的一方應當將婚姻關系存續期間所償還的貸款數額的一半，補償給對方。 對于房産的增值部分可獲得多少補償，可根據房屋購置資金的來源及其在全部房價款中所占的比例來考量其分割原則。一般情況下，房屋購置資金的來源有以下三個部分組成：（一）一方于婚前購房時交納的首付款以及其個人償還的貸款部分；（二）雙方當事人婚後共同還貸部分；（三）未償還的貸款。 對于第（一）部分，因該部分系不動産的自然增值，並非投資收益，不應作爲夫妻共同財産分割；對于第（三）部分，未歸還的貸款既已視爲是房屋所有權人的個人債務，其對應的房産增值亦應系房屋所有權人所有，對方無權要求分割其對應的增值部分。對于第（二）部分，由于婚後夫妻任何一方的所得均屬于夫妻共同財産，而且夫妻在一起生活，使得另一方已經沒有必要或者沒有可能購置個人房屋，同時，房價持續上漲，也加大了無房一方的機會成本，使得其實際上已經因爲締結婚姻而錯過了最佳的個人購房時機，因此對于夫妻共同還貸部分，不應簡單的視爲夫妻共同債權，而由房屋所有權人簡單地補償對方一半，還應該補償對方共同還貸部分對應的房産增值。對于如何計算共同還貸對應的房産增值，因《婚姻法司法解釋三》並沒有明確規定，各地法院計算方式不一致，大約有以下三種計算方式：1.應補償的增值數額=共同還貸部分÷總房款×（房産的現值-總房款）÷2；2.應補償的增值數額=共同還貸部分÷2×（房産的現值÷總房款）；3.應補償的增值數額=（房産的現值-總房款）÷總房款）×共同還貸部分÷2。笔者认为，在分割夫妻共同還貸部分对应的增值部分时，要考虑《婚姻法司法解释三》第十条规定的主导原则，也就是，既要保护个人婚前财产的权益，也要公平分割婚后共同共有部分财产权益，同时还不能损害债权人银行的利益。所以，在计算时还应综合考虑：涉案房产购买时的价款、首付款及其在购房全款中的比例、按揭贷款数额及其利息数额、当事人以夫妻共同财产还贷累计的数额（含利息）及其占全部房款和利息的比例、尚未归还的贷款及利息的数额。当然，上述三种计算方法并不能涵盖实际案件中的所有情形，也并非绝对权威准确，法院在判决时综合考虑平衡男女双方的利益，保护妇女权益，公允判决，才能收到良好的法律效果和社会效果。 就本案而言，法院根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若幹問題的解釋（三）》第十條的規定，結合房産購買時的價值、當事人登記結婚及離婚時的增值等情況，判決涉案房屋所有權歸王某所有，並由王某補償田某共同還貸的一半32193元和相對應的房産增值款64804元符合有關法律和司法解釋的規定。 海南海地律師事務所李文建
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