房屋買賣合同糾紛案 要點提示：《投資合作協議》的性質與效力問題 案情回放： 原告洪某某，女，住址：海口市龍昆南路 原告余某某，男，住址：海口市麗晶路 被告何某某，男，住址：海口市中山南路 被告海南某某投資有限公司，住所地：海口市鳳翔路 被告海口某某實業有限公司，住所地：海口市和平北路 原告訴稱，2010年10月28日，兩原告作爲甲方，被告何某某作爲乙方，被告海南某某投資有限公司作爲丙方簽訂《投資合作協議》 ，約定：甲方投入600萬元（原告洪某某投入500萬元、原告余某某投入100萬元）用于被告某某投資公司所開發的某某商住樓項目；投資期間從2010年10月28日起至2011年10月28日止；投資回報爲某某項目17、18、19層全部樓層房産及16層A、B、C座房産（套內面積共1612平方米）；被告承諾對于原告的上述房産以7080元∕平方米單價回購（原告可獲得預期利益541.296萬）或原告可以選擇自行銷售或處理上述房産；被告保證由其二者負責承擔與本項目相關的所有責任及債務糾紛，並保證投資款到賬後1個月內開工、9個月內封頂，還承諾如逾期、按照不低于7080元∕平方米的純價及按照每超期一個月按上述結算總額（即1141.296萬）的10%相應增加違約金第一優先支付給原告；被告還承諾未經兩原告同意其不得以任何理由銷售或變相銷售屬于原告的權益房産，違者按照7080元∕平方米的價格和違約銷售面積換算的總金額的150%支付違約金。合同簽訂後，兩原告依約于2010年10月28日支付了投資款。而被告未能按照2011年3月21日簽訂的《投資合同補充協議》約定、履行在2011年4月11日前向原告一次性支付800萬元的承諾，導致該《投資合同補充協議》附條件失效。在合同履行中，被告截止至起訴日止未依其承諾按期完成樓盤封頂、無法正常交房，已構成根本違約。後經調查核實，某某項目的房地産開發商爲被告某某實業公司，項目用地在某某實業公司名下，規劃報建系某某實業公司獨家完成。故被告何某某、某某投資公司和某某實業公司之間是委托代理關系，被告何某某、某某投資公司是代理人，某某實業公司是被代理人，被告何某某、某某投資公司明知被委托代理的事項違法仍然進行代理活動，根據《民法通則》第67條之規定，三被告應當對洪顯平、余尚升承擔連帶責任。 法院審判： 海口市中級人民法院判決：一、確認原告洪某某、余某某與被告何某某簽訂的《投資合作協議》無效；二、被告何某某、某某投資公司于本判決生效之日起十日內向原告洪某某返還人民幣500萬元及其利息損失、返還原告余某某人民幣100萬元及其利息損失（利息從2010年10月28日起按中國人民銀行同期一年期貸款利率的三倍計至本判決確定的給付之日至）；三、被告某某實業公司承擔連帶責任；四、駁回原告的其他訴訟請求。 案件評析： 筆者認爲本案的焦點有：一、《投資合作協議》的性質及其效力；二、被告何某某、某某投資公司是否要承擔兩原告的損失；三、被告某某實業公司是否需要承擔連帶責任。 首先，《投資合作協議》名爲合作開發合同，實爲房屋買賣合同，因未取得商品房預售許可證，應屬無效合同。原告與兩被告何某某、某某投資公司所簽訂的《投資合作協議》，因原告在房地産合作開發中，只負責投資，不參與經營，不承擔風險和虧損，並對回報房産的數量、面積及其位置做了明確不變的約定，根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十五條：“合作開發房地産合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定爲房屋買賣合同”的規定，《投資合作協議》名爲房地産合作開發協議，實爲房屋買賣協議，所以，原告所謂的600萬元投資款實際上是原告向兩被告支付的購房款。同時，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效……”的規定，兩被告出售商品房應當取得商品房預售許可證，但兩被告至起訴前仍未取得，因此，應認定《投資合作協議》爲無效合同。 其次，被告何某某、某某投資公司只需返還兩原告購房款，無須賠償兩原告任何損失。對于《投資合作協議》的無效，雙方均有過錯，根據《合同法》第五十八條：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財産，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規定，被告應該返還原告600萬元購房款。至于被告是否應當向原告支付其利息，則需要看雙方是否獲利或損失，結合本案，被告的項目已虧損上千萬元，而如果被告返還原告購房款後，原告損失的僅是利息，因此，被告無需賠償原告損失。而法院判決被告按銀行貸款利率三倍向原告支付利息，是沒有依據的，有違公平原則，因爲，在被告已嚴重虧損的情況下，法律規定本應雙方根據過錯責任大小共同承擔損失，而法院卻判決原告不但不承擔共同損失，反而進一步判決被告向原告支付銀行同期貸款三倍履行，顯然，這一判決已違背法律規定，且明顯有失公平，同時，在我國現行法律法規中，也沒有一條法律條文能夠用來作爲一審法院判決上訴人按照中國人民銀行同期一年期貸款利率的三倍向被上訴人支付利息的法律依據。 最後，被告某某實業公司無需承擔連帶責任。在本案中被告某某實業公司與原告沒有訂立過任何合同、協議等法律文件，根據合同相對性原則，由于《投資合作協議》僅在原告與被告何某某和某某投資公司之間發生法律關系，因此，原告只能向被告何某某和某某投資公司提出訴訟請求，而不能向被告某某投資公司主張權利，要求其承擔責任。被告何某某和某某投資公司與被告某某實業公司之間也非委托代理關系，委托代理關系的形式特征是代理人以被代理人的名義進行活動，産生法律關系，在本案中如是委托代理關系，那麽《投資合作協議》的簽訂主體應當是被告何某某和某某投資公司以被告某某實業公司的名義與原告簽訂，而不是以被告何某某和某某投資公司的名義與原告簽訂，因此，三被告之間不是委托代理關系，原告主張某某實業公司承擔連帶責任是沒有法律依據的。 責任編輯：劉懷 注：本案例僅供參考，爲防範法律風險，使用前請以律師書面意見爲准，若要轉載，請注明作者和出處。 | 
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